Nhiều bất cập của Quyết định 60 về tách thửa đất.
14.000ha đất vướng quy hoạch không thể thực hiện được thủ tục tách thửa
Theo văn bản của HoREA gửi các cơ quan, Quyết định 60 đã góp phần chặn đứng nạn “đầu nậu núp bóng chủ đất” để phân lô bán nền trái phép.
Tuy nhiên, một số quy định của Quyết định 60 chưa thật chuẩn xác, chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.
Cụ thể, quy định không cho phép tách thửa đối với “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp trong đó có chức năng đất ở” đã làm “ách tắc” hoạt động tách thửa đất tại một số khu vực, nhất là tại các quận ven và huyện ngoại thành trong gần 03 năm qua, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng và nhu cầu tách thửa thật của rất nhiều cá nhân, hộ gia đình.
Mặt khác, theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, tính đến ngày 31/10/2019, toàn thành phố đã giải quyết 5.711 hồ sơ xin tách thửa. Trong đó, 5.264 hồ sơ tách thửa đất ở không hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, chiếm 92,17%; 388 hồ sơ tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, chiếm 6,8%; 59 hồ sơ tách thửa đất nông nghiệp của quận 2, quận 9 và huyện Nhà Bè, chiếm 1,03%.
Trên thực tế, theo báo cáo của Sở Quy hoạch và Kiến trúc, toàn thành phố có hơn 14.000ha đất nằm trong các khu vực “quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp trong đó có chức năng đất ở”. Với 14.000ha đất “vướng” quy hoạch này, có thể kéo theo hàng ngàn hộ gia đình, cá nhân đã không thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất theo nhu cầu trong thời gian qua.
Bất cập lớn nhất của Quyết định 60 là quy định “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp trong đó có chức năng đất ở và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất, là không có căn cứ pháp luật. Lý do, các quy định về “quy hoạch đất ở xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp trong đó có chức năng đất ở” đều không có trong các văn bản quy phạm pháp luật về quy hoạch, như “quy hoạch xây dựng vùng liên huyện”,”quy hoạch xây dựng vùng huyện”, “quy hoạch chung xây dựng khu chức năng”, “quy hoạch phân khu”,”quy hoạch chi tiết xây dựng” theo Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị.
HoREA đưa ra nhiều kiến nghị
Theo đó, HoREA đề nghị bỏ nội dung “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất.
Cùng với đó, HoREA nêu ý kiến sửa đổi lại các trường hợp không được tách thửa đất hiện đang quy định tại điểm a, Khoản 1 và điểm b, Khoản 2, Điều 5 thành Khoản 5, và Khoản 6 (mới) Điều 4 (Những trường hợp không được tách thửa) Quyết định 60 theo hướng: Khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật. Biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Đối với các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt. Trường hợp quy hoạch này được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh, thì việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh và theo Quyết định này.
Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. Sau 03 năm, kể từ ngày phê duyệt, hoặc điều chỉnh các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.
Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa”.
Cùng với đó, kiến nghị UBND thành phố khẩn trương rà soát các quy hoạch trên địa bàn để điều chỉnh cho phù hợp, kịp thời “xóa treo” các quy hoạch “treo”. Đây là cơ sở pháp lý để giải quyết nhu cầu tách thửa của nhiều hộ gia đình, cá nhân đang bị “treo” quyền lợi trong các khu vực có quy hoạch “treo”.
Mặt khác, phát huy vai trò của “Tổ công tác liên ngành” thực hiện Quyết định 60, để xem xét các trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin tách thửa, hạn chế tối đa tình trạng “đầu nậu” núp bóng các cá nhân, hộ gia đình thực hiện tách thửa các thửa đất ở có quy mô diện tích lớn, dẫn đến tình trạng phân lô bán nền tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị và làm tăng gánh nặng lên hệ thống hạ tầng.
Cùng với đó, xem xét đề xuất của Sở Xây dựng về việc cấp phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, trên thửa đất sau khi tách thửa đất nông nghiệp, nhằm sử dụng đất nông nghiệp đạt hiệu quả cao, nhân rộng và thúc đẩy phát triển sản xuất nông nghiệp đô thị, nông nghiệp công nghệ cao, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật trong kỷ nguyên số hóa và cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4.
