Căn hộ cao cấp, hạng sang lên ngôi
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam về thị trường căn hộ tại TP.HCM, trong quý I/2021, nguồn cung mới ra mắt tiếp tục giảm do các vấn đề cấp phép và đại dịch COVID-19. Theo đó, có tổng cộng 1.709 căn hộ được tung ra thị trường, giảm 74% so với quý trước và 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là một trong những con số thấp nhất về nguồn cung mỗi quý trong ba năm qua.
Trong khi đó, các dự án cao cấp và hạng sang tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung mở bán mới trong khi nguồn cung trung cấp và bình dân hạn chế. Phân khúc trung cấp chiếm 41% tổng nguồn cung so với mức 55% -60% của những năm trước. Phân khúc hạng sang đứng thứ hai với 39% tổng nguồn cung mở bán mới. Cao cấp chiếm 20% và không có nguồn cung mới ở phân khúc bình dân.
Trong quý I/2021, tổng số căn hộ được bán là 2.624 căn, giảm 48% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này cao hơn nhiều so với nguồn cung mở bán mới trong quý I/2021.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam, nguồn cung hạn chế trên thị trường sơ cấp là nguyên nhân chính khiến lượng căn bán được giảm. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới chào bán ở mức tốt, trung bình là 80%. Thị trường hấp thụ dần lượng tồn kho cao cấp vào năm 2020. Tồn kho cao cấp giảm 16% so với quý trước.
Nhìn về tương lai, bà Dương cho rằng, năm 2021 tiếp tục là một năm đầy thách thức, tuy nhiên, có những tín hiệu tích cực từ nhu cầu nội địa mạnh mẽ. Đây là cơ hội để các chủ đầu tư đáp ứng nhu cầu này trong bối cảnh nguồn cung cho cả người tiêu dùng cuối và nhà đầu tư đều thiếu.
“Năm 2021, thị trường sẽ không có thay đổi đáng kể, tuy nhiên, thị trường sẽ được cải thiện. Dự kiến hàng năm sẽ chào đón khoảng 17.500 căn hộ từ các dự án mới tại các quận ngoại thành như, quận 9, quận 12, quận Bình Tân và Huyện Nhà Bè”, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam dự báo.
Cũng theo bà Dương, giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng với tốc độ chậm hơn để thị trường có thể hấp thụ các căn còn lại. Giá sơ cấp sẽ tăng từ 1-4% so với cùng kỳ ở tất cả các phân khúc, ngoại trừ phân khúc hạng sang. Phân khúc hạng sang sẽ tăng 2-7% vào năm 2021 và 2022 nhờ các dự án căn hộ có thương hiệu mới tại quận 1.
Về nhu cầu, người mua nội địa tiếp tục sôi động. Trong khi đó, các nhóm khách nước ngoài bắt đầu quay trở lại nhờ “giấy thông hành vắc xin” và việc mở cửa dần các chuyến bay quốc tế. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư linh hoạt tổ chức sự kiện tại các thị trường mục tiêu ở nước ngoài như Đài Loan, Hồng Kông,… Số căn bán được dự kiến lần lượt đạt 15.700 căn và 19.400 căn vào năm 2021 và 2022.
Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D - DKRA Việt Nam cho rằng, so với các phân khúc khác, căn hộ hạng sang vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản trong quý II và những tháng tiếp theo trong năm 2021. Bởi, số lượng giới trung lưu tại Việt Nam đang dần gia tăng trong những năm gần đây. Nên việc đòi hỏi tiện ích sống là điều tất yếu, theo đó một căn hộ tích hợp đầy đủ tiện ích từ nội, ngoại khu đến thiết kế không gian sống, nội thất căn hộ cũng là những ưu tiên hàng đầu cho khách hàng chọn lựa.
Tuy nhiên, Giám đốc R&D - DKRA Việt Nam cũng cho rằng, việc phát triển căn hộ tích hợp tiện ích là nhu cầu chính đáng nhưng cũng mang đến tình trạng bất ổn (sôi động/quá nóng) ở những khu vực có dự án của chủ đầu tư lớn trong nước xuất hiện. Đồng thời, nếu chủ đầu tư trong nước chỉ tập trung vào phân khúc trung cấp, cao cấp mà bỏ ngỏ phân khúc căn hộ/nhà ở vừa túi tiền, sẽ đẩy quyền lợi của người có nhu cầu thật sẽ trở nên xa vời.
Xu thế phát triển đô thị
Theo ông Nguyễn Hoàng, căn hộ là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM từ nhiều năm qua. Không những vậy, phân khúc căn hộ cũng bắt đầu lan mạnh ra các khu vực lân cận TP.HCM và làm thay đổi hẳn cấu trúc thị trường bất động sản nhà ở các tỉnh lân cận vốn trước đây chỉ có phân lô bán nền hoặc nhà phố/biệt thự cũng ít ỏi.
“Căn hộ không chỉ là xu hướng của TP.HCM mà của cả khu vực xung quanh cũng như là xu thế tất yếu trong phát triển đô thị của mỗi địa phương”, Giám đốc R&D, DKRA Việt Nam cho hay.
Dẫn chứng về sự phát triển của phân khúc căn hộ tại TP.HCM và vùng ven, ông Hoàng cho biết, năm 2019 TP.HCM có khoảng 47 dự án mở bán (21 dự án mới và 26 giai đoạn mở bán tiếp theo) với 24.514 căn hộ đưa ra thị trường thì Bình Dương từ chỗ trong 2018 có 7 dự án mở bán (6 dự án mới và 1 giai đoạn tiếp theo) với 4.085 căn và 2019 có 13 dự án (11 dự án mới và 2 giai đoạn tiếp theo) với 9.941 căn, đến 2020 con số tăng mạnh lên có 18 dự án (14 dự án mới và 4 giai đoạn mở bán tiếp theo) với 10.748 căn.
Tại tỉnh Đồng Nai (căn hộ chủ yếu tập trung tại khu vực TP. Biên Hòa và lân cận), năm 2020 có 1 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo mở bán với 120 căn, quý I/2021 ghi nhận 1.083 căn từ 1 dự án mở bán thuộc TP. Biên Hòa.
"Tại TP.HCM, trong 6 năm qua từ 2016 – 2020 và quý I/2021, cứ mỗi 2 năm căn hộ lại tạo lập nên một mặt bằng giá mới cho bất kể loại hình dù căn hộ hạng C, hạng B, hạng A và Luxury, thậm chí đến 2019 xuất hiện loại hình căn hộ với mức giá kỷ lục hơn 300 triệu đồng/m2 và được gọi là căn hộ siêu sang, đến 2021 dù chưa chính thức nhưng đã có thông tin là có mức giá căn hộ siêu sang lên đến 400 triệu đồng/m2", Giám đốc R&D - DKRA Việt Nam thông tin.
Trong khi đó, dưới góc nhìn về xu hướng phát triển các dự án đại đô thị hiện nay, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills nhận xét, chủ đầu tư cần chú trọng hơn tới kế hoạch phát triển tổng thể với phương án quy hoạch bài bản cho hệ thống tiện ích, dịch vụ nội khu, đa dạng về sản phẩm nhà ở và thương mại như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại...
“Tất cả những yếu tố này nhằm mục đích kiến tạo môi trường sống đầy đủ tiện nghi cho cộng đồng dân cư. Đặc biệt, hiện thị trường đã quan tâm hơn tới các yếu tố sống “xanh” như: Sức khỏe, môi trường sống, chất lượng không khí, thuận tiện di chuyển... Bởi vậy đối với các dự án phát triển đại đô thị, chủ đầu tư cần tạo ra được môi trường sống khác biệt để tăng sức hút cho dự án”, ông Matthew Powell cho hay.
